Come offrire in vendita.
Per trovare un acquirente è possibile praticare due strade: la prima consiste nel provare a vendere l’immobile da soli; la seconda implica la richiesta dei servizi di un’agenzia immobiliare.
Nella prima ipotesi occorre innanzitutto pubblicizzare l’offerta di vendita; per farlo è possibile praticare le seguenti alternative, possibilmente tutte assieme:
- Pubblicazione su quotidiani di grande tiratura.
- Pubblicazione dell’annuncio su internet.
- Pubblicazione dell’annuncio su riviste specializzate.
- Esposizione del cartello “Vendesi”.
- Volantinaggio.
- Attivazione del cosiddetto “passaparola”.
Per questioni di tempo, abilità, ed efficacia richieste dalle attività di vendita di un immobile è possibile rivolgersi ad una agenzia immobiliare che metterà a disposizione del venditore un agente. Questi si occuperà di sbrigare le questioni relative alla pubblicizzazione dell’offerta, al calendario degli appuntamenti ed alle visite all’immobile ed, infine, alle pratiche burocratiche.

L’agenzia immobiliare.
L’obiettivo dell’agenzia immobiliare è lo stesso del venditore dell’immobile, ossia, vendere la proprietà al meglio e nel minor tempo possibile. Nonostante questa comunione d’intenti è importante per il privato tenere presente le seguenti regole:
1) Verificare la regolare iscrizione all’albo dell’agente immobiliare.
2) Definire la durata del mandato ed, eventualmente, il tacito rinnovo.
3) Cercare di dare una valutazione autonoma all’immobile confrontando il parere di diverse agenzie ed i prezzi di altri immobili con caratteristiche simili al proprio.
4) Fissare il prezzo e fare in modo che venga rispettato.
5) Accertarsi che il contratto non preveda clausole di esclusiva in modo da poter vendere la proprietà qualora si presentasse un acquirente proveniente da altri canali (es.: un annuncio del privato).
6) Definire precedentemente la percentuale spettante all’agenzia a titolo di provvigione (può variare da città a città, si aggira intorno al 3% e, in base al volere della Commissione Antitrust, le agenzie non possono richiedere tariffe massime o minime) o, qualora l’immobile non dovesse essere venduto entro il termine del mandato, le spese richieste dall’agenzia.
7) Tenere presente che l’agente, in qualità di intermediario, deve tutelare gli interessi di entrambe le parti. Egli non è tenuto a garantire per la solvibilità dell’acquirente né a fornire tali informazioni al venditore.

Proposta d’acquisto e compromesso.
Una volta identificato l’acquirente ideale l’agenzia dovrà fargli firmare una proposta irrevocabile d’acquisto che potrà essere accompagnata da un piccolo acconto.
Il venditore potrà scegliere di vendere al primo compratore che si presenta o aspettare un soggetto più idoneo.
Successivamente viene stipulato un compromesso che consiste in un impegno a stipulare il rogito entro una data prestabilita.
A questo punto si esaurisce il compito dell’intermediario al quale andranno corrisposte le provvigioni concordate.

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Affitto o Locazione.
Nonostante nell’uso comune si sia radicato il termine affitto, per quanto riguarda gli immobili ed i privati, sarebbe più opportuno utilizzare la parola, mutuata dal linguaggio giuridico, locazione.
In effetti si parla di affitto quando la concessione, da parte del proprietario, riguarda un complesso di immobili produttivi, è il caso di bar, ristoranti, etc.
Locazione è il contratto attraverso il quale il proprietario concede all’inquilino di godere di un immobile in cambio di una contropartita economica.
I tre aspetti da definire in questo tipo di contratto sono:
- La descrizione dell’immobile in oggetto.
- Il prezzo del canone di locazione.
- La durata del contratto.

Contratti.
L’attuale legge che regola i rapporti di locazione, 431/98, detta legge Zagatti, riguarda principalmente gli immobili ad uso abitativo (categorie catastali A1, A8, A9), gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, quelli locati per finalità turistiche e i box auto. La legge prevede le seguenti tre tipologie di contratto:

Contratto “libero”.
Contratto “concordato”.
Contratto “concordato”.

Contratto libero Libero perché le parti contrattano liberamente il canone; ha una durata iniziale di quattro anni e può essere prorogato tacitamente per altri quattro anni a meno che il proprietario non rifiuti la proroga per esigenze personali. Tra le opzioni del contratto vi sono la possibilità di decidere se il canone verrà aggiornato annualmente seguendo l’indicizzazione Istat e se il proprietario concederà all’inquilino il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile. Vi è inoltre la possibilità, da parte dell’inquilino, di sublocare la casa o cederla in comodato, anche solo in parte, purchè abbia il consenso scritto del proprietario. In questo caso l’inquilino dovrà comunicare il tutto alla Questura non oltre le 48 ore dopo l’inizio della sublocazione o del comodato.
Contratto concordato In questo caso l’entità del canone è data da una serie di elementi.
Innanzitutto si deve tenere conto delle valutazioni effettuate sul proprio territorio di competenza dai Comuni; l’area comunale viene ulteriormente suddivisa in zone alle quali viene associato un minimo ed un massimo entro i quali il canone può oscillare. All’interno di questi limiti proprietario ed inquilino fissano il prezzo tenendo conto di altri fattori quali la tipologia costruttiva dell’immobile, il suo stato di manutenzione e quello dell’intero stabile, più altri elementi accessori; gli aggiornamenti avvengono sempre in base all’indicizzazione Istat.
La durata iniziale minima è di tre anni al termine dei quali vi è una proroga automatica di altri due anni; tale rinnovo può essere rifiutato da parte del proprietario nelle stesse modalità del contratto libero.
Al termine della proroga biennale le parti possono decidere di rinnovare a nuove condizioni o rinunciare; anche in questo caso è possibile esercitare, se previsto precedentemente, il diritto di prelazione. I vantaggi di questa tipologia contrattuale esistono per entrambe le parti:
l’inquilino in genere paga un canone più basso rispetto alla media dei contratti liberi; il proprietario, se l’immobile è situato in zona ad alta densità, gode di agevolazioni fiscali che permettono di ridurre del 30% i redditi derivanti da tale locazione nella dichiarazione ai fini Irpef. Entrambe le parti inoltre godono di uno sconto del 30% sull’imposta di registro annuale.
Contratto di natura transitoria La differenza rispetto ai precedenti tipi di contratto riguarda principalmente la durata.
In caso di esigenze particolari delle parti è possibile stipulare contratti di tipologia transitoria. Obbligo delle parti è specificare le ragioni che motivano la transitorietà.
Esempi classici, per altro regolati in maniera particolare dalla legge Zagatti, sono i contratti che riguardano gli studenti universitari.

Diritti e doveri.
Il primo obbligo delle parti è la registrazione del contratto presso l’Ufficio del Registro entro 20 giorni dalla data dell’atto. Tale registrazione comporta il pagamento di un’imposta che è pari al 2% del canone annuo di locazione; può essere versata in soluzione unica, con diritto ad una riduzione, o anno per anno, nel primo caso, se il contratto venisse risolto in anticipo, è previsto un rimborso delle annualità successive. Questa imposta va divisa in parti uguali tra proprietario ed inquilino.
Ripartizioni tra locatore e conduttore La Tabella Confedilizia per il dipartimento degli oneri accessori definisce a chi spettano le varie spese legate all’immobile.
Al proprietario spettano le seguenti spese suddivise per area di appartenenza:
Amministrazione
- Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali
Ascensore
- Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti
- Adeguamento alle nuove disposizioni di legge
- Tasse annuali per rinnovo licenza d’esercizio
Autoclave
- Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)
- Imposte e tasse di impianto
Impianti di illuminazione, videocitofono e speciali
- Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione
- Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme
- Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni
- Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme,

sicurezza e simili
Impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua
- Installazione e sostituzione degli impianti
- Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti
Impianti Sportivi

- Installazione e manutenzione straordinaria
Impianto Antincendio
- Installazione e sostituzione dell’impianto
- Acquisti degli estintori
Impianto Televisivo
- Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato
Parti Comuni
- Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico
- Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari
- Manutenzione straordinaria della rete di fognatura
- Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere
- Installazione e sostituzione di serrature
- Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli
segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
Parti Interne all’appartamento Locato
- Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti
- Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento
Portierato
- Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. al 10%
- Eventuale alloggio del portiere (pari all’indennità sostitutiva prevista nel c.c.n.l). al 10 %
- Manutenzione ordinaria della guardiola al 10 %
- Manutenzione straordinaria della guardiola
Pulizia
- Spese per l’assunzione dell’addetto
- Spese per il conferimento dell’appalto a ditta
- Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia
- Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori
All’inquilino spettano le seguenti spese suddivise per area di appartenenza:
Amministrazione
- Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile
Ascensore
- Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni
- Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione
- Ispezioni e collaudi
Autoclave
- Manutenzione ordinaria
- Forza motrice
- Ricarico pressione del serbatoio
- Ispezioni, collaudi e lettura contatori
Impianti di illuminazione, videocitofono e speciali
- Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione
- Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme
- Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni
- Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili
Impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua
- Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario
- Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale
- Lettura dei contatori
- Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua
Impianti Sportivi
- Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.)
- Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa)
Impianto Antincendio
- Manutenzione ordinaria
- Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi
Impianto Televisivo
- Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato Parti Comuni
- Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico
- Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari
- Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti
- Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni
- Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni
- Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati
- Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
Parti Interne all’appartamento Locato
- Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti
- Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario
- Rifacimento di chiavi e serrature
- Tinteggiatura di pareti
- Sostituzione di vetri
- Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell’impianto citofonico e videocitofonico
- Verniciatura di opere in legno e metallo
Portierato
- Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. al 90%
- Materiale per le pulizie
- Eventuale alloggio del portiere (pari all’indennità sostitutiva prevista nel c.c.n.l).al 90%
- Manutenzione ordinaria della guardiola al 90% Pulizia
- Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.
- Spese per le pulizie appaltate a ditta
- Materiale per le pulizie
- Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia
- Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie
- Disinfezione di bidoni e contenitori di rifiuti
- Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva
- Sacchi per la preraccolta dei rifiuti Sgombero Neve
- Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso
Deposito cauzionale, disdetta e diritto di prelazione Il deposito cauzionale è la cifra versata dall’inquilino al fine di ripagare eventuali danni recati all’immobile o inadempienze, tenuto presente l’obbligo di restituirlo così come è stato trovato. Questa somma viene restituita al termine del contratto in assenza delle condizioni citate.
Il rifiuto della proroga del contratto descritto precedentemente può avvenire da parte del proprietario per i seguenti motivi:
- Quando intende destinare l’uso dell’immobile a se stesso o ad un parente entro il secondo grado.
- Quando l’inquilino possiede un’abitazione libera nello stesso comune.
- Quando l’immobile o lo stabile necessitano di opere di ristrutturazione.
- Quando l’inquilino non occupa la casa in modo continuativo senza una giusta ragione.
- Quando il proprietario decide vendere l’immobile non essendo in possesso di altri immobili fuorché quello in cui egli stesso abita.
Se il proprietario esercita ingiustamente la facoltà di disdetta l’inquilino è tutelato ed ha diritto a ricevere risarcimenti; ad esempio se il locatore richiede l’immobile per falsi lavori di ristrutturazione la parte lesa ha diritto ad un risarcimento pari a 36 mensilità. Lo stesso vale se il proprietario non adibisce l’immobile agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta entro i 12 mesi; in tal caso l’inquilino può chiedere, in alternativa al risarcimento, il ripristino del contratto di locazione.
Anche l’inquilino può recedere dal contratto per gravi motivi. Per entrambe i soggetti l’esercizio della facoltà di disdetta comporta il preavviso con almeno sei mesi di anticipo.
Nel caso in cui il proprietario decidesse di vendere la casa, legittimamente, l’inquilino potrà avvalersi del diritto di prelazione secondo il quale, avvenuta la comunicazione da parte del proprietario, a mezzo di ufficiale giudiziario, del prezzo e delle altre condizioni di vendita, egli avrà tempo 60 giorni per comunicare l’intenzione di acquistare l’immobile ed un totale di 90 giorni per trovare il compromesso o stipulare il rogito, nonché versare la somma concordata.
Rapporti condominiali L’inquilino è ovviamente tenuto al rispetto delle regole condominiali e delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini; ha inoltre diritto di voto per quel che riguarda le spese e le modalità di gestione dell’impianto di riscaldamento e degli altri servizi comuni.
Il proprietario potrebbe comunque essere più sicuro nel rispetto delle seguenti condizioni:
- Non accettando la proposta di non registrazione del contratto o dichiarazione di un canone inferiore a quello reale.
- Vietando la sublocazione ad un canone superiore a quello corrisposto dall’inquilino.
- Pretendendo il deposito cauzionale se non una fideiussione bancaria o assicurativa per mettersi al riparo da eventuali mancati pagamenti o danni arrecati.
- Concordando l’accettazione della Tabella Confedilizia per la ripartizione degli oneri accessori.
- Non permettendo l’intestazione delle utenze all’inquilino. – Facendosi dare informazioni precise riguardo la solvibilità dell’inquilino.
- Consegnando le chiavi di casa solo dopo la stipula del contratto.

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Scelta dell’immobile.
La durevolezza del bene casa impone una particolare cura in tutte le attività che riguardano la scelta, la verifica e l’atto finale di acquisto.
La prima scelta consiste nell’individuare l’interlocutore per la compravendita; le soluzioni sono due: ci si può rivolgere ad un privato o ad una agenzia immobiliare.
Nel primo caso sarà più difficoltoso reperire informazioni sull’affidabilità del venditore; è possibile, tuttavia, verificare gli elenchi dei protestati o dei fallimenti per assicurarsi che esso non vi sia citato.
Nel caso di un’agenzia sarà opportuno accertarsi che l’agente sia regolarmente iscritto all’albo degli agenti immobiliari presso la Camera di Commercio.
Una terza via di accesso agli immobili sono le Borse Immobiliari, nate su iniziativa delle Camere di Commercio e, pertanto, da esse gestite e controllate così come gli agenti che vi lavorano.
Una volta inquadrato l’interlocutore si renderà necessario stringere il cerchio attorno all’immobile che si sta ricercando. Per farlo occorre soddisfare almeno cinque criteri fondamentali:
1) La zona può determinare un valore assoluto indicato dalla centralità, dai servizi disponibili, etc. ed un valore soggettivo dato da fattori come la distanza dal luogo di lavoro.
2) La tipologia della casa che include, ad esempio, l’appartamento o il villino.
3) La tipologia dello stabile: moderno o d’epoca. 4) Le dimensioni, considerate soprattutto in relazione al proprio budget ed alle proprie esigenze.
5) Infine il budget a disposizione, che va a relazionarsi con tutti gli aspetti precedenti.

Verifiche.
Tipo di immobile
La semplice visita dell’immobile può non essere sufficiente a chiarire ogni questione riguardo al suo valore presente ma anche futuro.
Sarebbe opportuno visitare l’abitazione in orari della giornata differenti per osservarne la luminosità, a seconda delle diverse esposizioni, piuttosto che la rumorosità. Il giro del quartiere può fornire utili dettagli sui servizi presenti in zona (mezzi pubblici, scuole, negozi) che contribuiscono al comfort dell’abitante e, conseguentemente, al valore dell’immobile; altro aspetto da considerare è la previsione di evoluzioni future: la presenza di terreni edificabili, ad esempio, cercando di capire a quale uso saranno adibiti.
Oltre a queste accortezze è necessario verificare la situazione catastale dell’immobile: il censimento (ovvero la non abusività) e la categoria di appartenenza; la destinazione d’uso (es.: ufficio o abitazione); la rendita catastale (sulla quale verranno calcolate le tasse).
Gli immobili possono appartenere ad una delle cinque categorie:
- Gruppo A, a destinazione ordinaria
- Gruppo B, destinati ai servizi.
- Gruppo C, commerciali.
- Gruppo D, a destinazione speciale.
- Gruppo E, a destinazione particolare.
All’interno di queste 5 categorie ci sono varie sotto-categorie che entrano più nello specifico delle varie tipologie previste.
Scheda catastale
Questo documento, oltre a contenere i dati precedentemente descritti, comprende la piantina dell’immobile che deve essere perfettamente congruente alla disposizione dei locali salvo casi di modifica o di condono edilizio. In tal caso il proprietario dovrà fornire tutta la documentazione accessoria e le rispettive ricevute di versamento.
Visura ipotecaria
Questo controllo viene effettuato presso l’Ufficio dei Registri immobiliari, spesso da un professionista del settore. Serve a verificare tutta la documentazione immobiliare riguardante il venditore/proprietario dell’immobile; prima di tutto si accerta che il venditore sia l’effettivo proprietario.
Attraverso la visura si certifica:
- Il regime fallimentare, se l’immobile è posseduto in comunione o separazione dei beni.
- La presenza di eventuali ipoteche o trascrizioni.
- L’esistenza di eventuali diritti di usufrutto.
Situazione finanziaria del venditore
Qualora il proprietario dovesse essere un commerciante o una società, si renderà necessario un controllo sul suo stato finanziario per accertare che non vi siano dichiarazioni di fallimento (che comporterebbero il pagamento dei creditori attraverso tutti i beni del fallito, compreso l’immobile) e che siano state pagate tutte le imposte, che altrimenti verrebbero ereditate.
Convenzioni, Regolamenti e Sospesi condominiali
Le convenzioni sono accordi tra condomini, sull’utilizzo di spazi comuni, che, sottoscritte dal venditore, si trasferiscono sul compratore.
I regolamenti possono, a volte, contenere regole inaccettabili che potrebbero rendere difficoltosa la convivenza con altri condomini, mentre i sospesi riguardano le spese condominiali ordinarie o straordinarie (ad es. il rifacimento della facciata), non ancora sostenute dal venditore, che diverrebbero quindi di competenza del compratore.
Servitù Le forme di limitazione all’uso della proprietà come ad esempio l’obbligo di garantire il passaggio ad altri soggetti.
Impianti
E’ opportuno controllare lo stato e la messa a norma di tutti gli impianti di servizio soprattutto se si tratta di un vecchio stabile.

Acconto e caparra.
Una volta identificato l’immobile che soddisfa le proprie esigenze è necessario “bloccarlo” attraverso le seguenti pratiche.
E’ possibile scrivere una Proposta Irrevocabile che consiste in un impegno all’acquisto di durata definita, in genere associata al versamento di un acconto. Dal momento che il venditore sottoscriverà e confermerà, via telegramma, tale proposta non gli sarà più possibile modificare il prezzo di acquisto.
Un’altra soluzione è la Caparra Confirmatoria; essa implica, a seguito del versamento di una data somma (di solito compresa tra il 10% ed il 25% del prezzo della proprietà), che, al recesso del compratore, il venditore trattenga tale somma; se invece fosse il proprietario a tirarsi indietro dovrebbe versare al compratore il doppio della caparra. La parte rispettosa dell’accordo potrebbe, inoltre, rivolgersi alla magistratura per richiedere l’esecuzione coattiva del contratto.
Altra tipologia è la Caparra Penitenziale. Essa consiste in un risarcimento, la cui entità viene concordata dalle parti, da corrispondere in caso di recesso. Questa forma viene usata quando le due parti stabiliscono la possibilità di recedere ed escludono il ricorso alla magistratura.

Compromesso.
Si tratta di una scrittura che può essere redatta in privato o da un notaio. Il compromesso costituisce l’obbligo di stipulare il rogito, entro una certa data e con un contenuto prestabilito; è possibile aggiungere qualsiasi clausola verificando che non venga modificato in seguito alla sottoscrizione.
In caso di scarsa fiducia tra le parti è possibile redigere l’atto attraverso un notaio; in questo caso il compromesso dovrà necessariamente essere registrato presso la Conservatoria Immobiliare, il che comporta un prezzo aggiuntivo (recuperabile in parte dalle tasse legate all’immobile) ed un diritto di preferenza, di norma conseguente all’atto di vendita, che può essere esercitato in situazioni come quella di fallimento del venditore.
Il testo del compromesso è generalmente composto delle parti seguenti:
- dati anagrafici delle parti
- descrizione dei locali dell’immobile, incluse cantine, box, solai, etc.
- dati catastali e indicazione dei confini
- prezzo dell’immobile
- tempi e modalità dei pagamenti
- data pattuita per il rogito
- dichiarazione di eventuali ipoteche o altri vincoli
- attestazione di regolarità della casa e degli impianti rispetto alle norme vigenti, nonchè indicazioni di
eventuali condoni
- importo della caparra con specificazione sulla sua natura: confirmatoria o penitenziale
- in caso di trasferimento di mutuo dal venditore al compratore, l’indicazione del valore di tale mutuo con gli estremi dell’ultimo pagamento.

Rogito.
Ovvero l’atto di compravendita ufficiale, obbligatoriamente redatto e sottoscritto da un notaio e trascritto alla Conservatoria Immobiliare. Prima della trascrizione il notaio verifica: che entrambe le parti abbiano rispettato i patti, il corretto accatastamento dell’immobile, che non vi siano ipoteche, la regolarità di tutti i documenti in possesso del venditore (tra cui rogito di acquisto o dichiarazione di successione, certificato di abitabilità, eventuali richieste di condono, regolamento condominiale, etc.). Le spese notarili, fissate dallo Stato e integrate da delibere dei consigli notarili di appartenenza, sono in genere proporzionali al valore dell’immobile e sempre a carico del compratore. Il valore dell’immobile deve essere sempre superiore al valore catastale (ottenuto moltiplicando la rendita catastale per 100; per conoscere la rendita catastale occorre recarsi presso l’Ufficio Tecnico Erariale). Le spese notarili includono le tasse di compravendita: l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale.

Dopo l’acquisto.
In seguito al rogito vanno espletate le seguenti formalità burocratiche:
- Comunicazione di cessione di fabbricato. Imposto dalle leggi antiterrorismo, consiste nell’invio alla Questura, o al commissariato competente, di un modulo, in triplice copia, che attesta l’avvenuta consegna dell’immobile.
- Comunicazione del cambio di proprietà all’amministratore di condominio. Attraverso la quale viene aggiornato l’elenco di convocazione alle assemblee condominiali.
- Disdetta per tutte le utenze in corso. Ovvero gas, elettricità, acqua, telefono. Per evitare le spese di chiusura e riallaccio delle utenze è possibile optare per il subentro del nuovo utente al vecchio; in questo caso è opportuno accertarsi che il vecchio proprietario non abbia lasciato pendenze con le società fornitrici.

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la pagella energetica entra negli annunci immobiliari

Niente annunci immobiliari senza pagella energetica. Dal 1° gennaio 2012 diventa obbligatorio riportare l’indice di
prestazione energetica nelle “offerte di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari”. In
pratica, chi vuol vendere una casa o un qualsiasi altro fabbricato dovrà prima farsi fare la certificazione energetica
da un tecnico abilitato, così da poter inserire il risultato negli annunci di vendita (affissi all’edificio o pubblicati su siti
internet, riviste, giornali e altri mezzi di comunicazione).
Le regole e le sanzioni. L’obbligo è stato dettato dal decreto rinnovabili (Dlgs 28/2011), che ha aggiunto il comma
2-quater nell’articolo 6 del Dlgs 192/2005, e alcuni annunci cominciano già a riportare i dati sulle prestazioni
energetiche. Il grosso, però, pare ancora sprovvisto di indicazioni. E qui entra in gioco un punto delicato: cosa
rischia chi non rispetta l’obbligo? La norma nazionale non prevede sanzioni, anche se alcune riviste specializzate e
siti internet hanno iniziato ad avvisare gli inserzionisti dei nuovi obblighi, rifiutando in qualche caso le offerte senza
pagella energetica. Il tutto a meno che qualcuno non decida di richiamare in gioco due vecchi articoli della legge
10/1991: cosa che, però, al momento, pare improbabile. Sono invece sicure le multe da 1.000 a 5.000 euro previste
in Lombardia con una legge regionale.
I dati da indicare. Secondo la norma nazionale, deve essere indicato nell’annuncio l’indice di prestazione
energetica. È il valore che misura il consumo di energia primaria all’anno per mantenere 20 gradi di temperatura
negli ambienti,
riferito per le abitazioni ad ogni metro quadrato ed espresso in chilowattora (kWh/m2). Più basso il valore, più alta
l’efficienza energetica. La legge, quindi, sorprendentemente, non richiede la classe energetica (quella che va da A+
a G, per intenderci), che era un modo sintetico ed efficace per far capire a tutti le qualità dell’appartamento.
Si potrebbe pensare che le due soluzioni siano in qualche modo identiche, dal momento che la classe energetica
dipende pur sempre dall’indice di prestazione. E invece non è così: nel classificare gli edifici la legge nazionale tiene
conto della quantità di pareti perimetrali esposte al freddo e della temperatura esterna della località. Detto in parole
più semplici, un attico all’ultimo piano o una villetta possono avere una classe energetica migliore di un
appartamento posto a un piano intermedio, pur consumando di più, e una casa in montagna è privilegiata, rispetto a
una in pianura, ai sensi delle classi energetiche.
In definitiva una classe energetica piuttosto buona (per esempio la B), dice che quel particolare immobile ha buone
prestazioni per essere, per esempio, una villetta posta ad alta quota, anche se consuma magari di più di un
appartamento al terzo
piano al mare, che invece è solo in classe di efficienza energetica C.
L’obbligo di inserire, l’indice di prestazione, invece della classe, pur essendo molto meno comprensibile ai non
addetti ai lavori, dà un’indicazione più diretta dei consumi reali, e dovrebbe rendere impossibile l’autocertificazione in
classe G. Non solo: fa giustizia di certe differenze nella classificazione energetica esistenti tra quella vigente in certe
regioni (Emilia Romagna, Liguria e Piemonte) e il resto dell’Italia: il calcolo dell’indice di prestazione energetica è
comunque fatto allo stesso modo. Non è così solo per la Lombardia, che usa un metodo un po’ differente.
I contratti interessati. La legge nazionale parla di “annunci di vendita”, ma anche di “trasferimento a titolo
oneroso”. Nessun dubbio, quindi, sul fatto che eventuali proposte di permuta debbano comunque riportare la pagella
energetica, perché sono pur sempre trasferimenti a titolo oneroso. Anche le compravendite di quote in multiproprietà
dovrebbero essere coinvolte (ma forse restano escluse quelle fatte con il sistema del “trust”, che prevede la
compravendita di quote societarie, non di immobili). Indenni restano invece le donazioni. Infine non dovrebbe
contare – ma servirà una conferma ufficiale – il fatto che l’immobile non abbia impianti di riscaldamento, come può
accadere al Sud, particolarmente per le case di vacanza: in questi casi, la certificazione energetica resta
tecnicamente possibile.

APPROFONDIMENTI
Addio all’autocertificazione in classe G
Chi un po’ se ne intende, sa che esiste un’alternativa per evitare di fare la certificazione energetica in quasi tutta
Italia (escluse solo Lombardia, Emilia Romagna, Piemonte, Liguria e provincia autonoma di Trento): dichiarare che
l’immobile – se sotto i mille metri quadrati di superficie – ha costi della gestione energetica molto alti e che andrebbe
classificato perciò in classe G, quella con le prestazioni energetiche meno efficienti (a patto, ovviamente, che
l’immobile abbia realmente prestazioni così inefficienti, altrimenti si dichiara il falso, ma per molti vecchi edifici la
classe è effettivamente la G). Questa autocertificazione può essere contenuta nel rogito o anche in una
dichiarazione allegata a parte e va trasmessa dal proprietario entro 15 giorni alla Regione.
Ora però che l’articolo 6 coma 2-quater del Dlgs 192/2005 impone negli annunci l’indice di prestazione energetica,
derivante dall’attestato, di fatto la certificazione diviene obbligatoria per tutti o quasi, o almeno per chi fa pubblicità in
qualche modo alla vendita di un immobile. Come si può, infatti, autocertificare e nel contempo indicare l’indice di
prestazione in chilowattora al metro quadrato. A stretto rigore l’autocertificazione in classe G sopravvive solo in casi
particolarissimi, quando non si fa alcun annuncio di vendita, perché, per esempio, l’immobile è alienato a un vicino o
a un figlio. Del resto l’autocertificazione non è ammessa dalle direttive europee recepite.
Multe e obbligo anche per la locazione in Lombardia
Oltre ad avere regole proprie per il calcolo dei parametri energetici, la Lombardia si distingue per quattro prescrizioni
diverse, in caso di annunci immobiliari:
1) non solo le proposte di vendita, ma anche quelle di locazione debbono riportare i dati necessari, salvo durate
inferiori a 31 giorni del contratto; sarebbe fatto salvo solo lo “scambio casa”, in circuiti che prevedono la cessione
reciproca gratuita di un immobile, per un limitato periodo;
2) non è richiesto solo l’indice di prestazione, ma anche l’indicazione della classe energetica;
3) sono previste sanzioni da 1.000 a 5.000 euro, per ogni unità immobiliare, a carico del titolare degli annunci (cioè
di chi ha inserito l’annuncio, a prescindere del fatto che sia il proprietario dell’immobile);
4) sono escluse le unità prive di impianti termici “o di uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione
invernale”. Sono considerate prive di impianti quelle dotate di stufe, caminetti, radiatori individuali, apparecchi per il
riscaldamento l ad energia radiante, scaldacqua unifamiliari, purché la somma delle potenze nominali termiche sia
contenuta entro 15 kW.
A dettare ulteriori indicazioni poi venuta una circolare della direzione generale Energia, ambiente e reti, datata 21
dicembre 2011, in cui si afferma che:
a) gli annunci di cui è stata concordata la pubblicazione prima del 1° gennaio 2012, o anche rinnovati
automaticamente dopo questa data, non debbono riportare l’indice e la classe energetica. Occorre percorrere “a
ritroso” la catena contrattuale per dimostrare che l’annuncio è stato “acquistato” o “consegnato” prima della fine
dell’anno, anche se l’effettiva pubblicazione avviene nel 2012;
b) per i cartelli vendesi o affittasi appesi prima del 1° gennaio 2012 ai portoni, se non si vuole riportare i dati
energetici, occorre inviare al Comune una dichiarazione entro il 31 dicembre 2011;
c) se l’immobile in compravendita o locazione è fuori dal territorio regionale, le leggi locali non valgono.
Il rebus delle multe previste dalla legge 10
Una norma senza sanzioni è un’arma spuntata e gli italiani, quando se ne accorgeranno, potranno farsene un baffo.
Forse qualcuno potrebbe tirare fuori gli articoli 32 e 34 di una vecchia legge, la 10/1991, ancora vigenti anche se
inapplicati. L’articolo 32, titolato “Certificazioni e informazioni ai consumatori” afferma nel comma 1: “Ai fini della
commercializzazione, le caratteristiche e le prestazioni energetiche dei componenti degli edifici e degli impianti
devono essere certificate secondo le modalità stabilite con proprio decreto dal ministro dell’Industria, del commercio
e dell’artigianato, di concerto con il ministro dei Lavori pubblici, entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore della
presente legge”. È vero: quel decreto non è mai stato scritto, ma non c’è dubbio che il termine di 120 giorni non è
vincolante e un decreto diverso, ma con finalità analoghe, è stato effettivamente scritto (il Dlgs 192/2005). Il comma
6 dell’articolo 34 recita: “L’inosservanza delle prescrizioni di cui all’articolo 32 é punita con la sanzione amministrativa
non inferiore a 2.582,28 euro e non superiore a 25.822,54 euro, fatti salvi i casi di responsabilità penale”. C’è il
rischio di vedersi applicate queste sanzioni? Probabilmente no, a meno che qualche Comune decida di seguire una
via estremamente letterale.

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I consigli qui descritti hanno la finalità di aiutare a realizzare le transazioni con maggior sicurezza.
Tutti i processi di compravendita sono comunque di responsabilità unica ed esclusiva tra il compratore e il venditore.
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- Pattuisci sempre chiaramente la forma di pagamento. Ricorda che per beni di valore, come autoveicoli e immobili, è necessario un atto notarile per realizzare il passaggio di proprietà. Richiedi sempre la sottoscrizione di una ricevuta.
- Diffida degli assegni bancari, specialmente se provenienti dall’estero.
- Diffida di richieste di transazione monetaria tramite Western Union, Moneygram o servizi similari; in caso, contatta sempre preventivamente il Servizio Clienti della Banca indicata.
- Prima di realizzare tutti i pagamenti, se possibile, controlla personalmente il prodotto e assicurati che la qualità e le sue caratteristiche siano in linea con la descrizione presente nell’annuncio.
- Assicurati di avere tutti i dati relativi al venditore: nome, cognome, indirizzo, indirizzo e-mail e numero di telefono, possibilmente numero fisso.
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